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節後樓市連放“猛料”!兩地搶先調控 房價走勢也有信號

2020-10-12 16:18    來源:中新經緯    字號:   

  雖然今年“黃金週”樓市總體未現火熱行情,但國慶長假剛剛結束,江蘇徐州便率先發起調控政策,緊隨其後的是浙江紹興。兩地政策不約而同聚焦商品房備案價格管理,同時也再次明確限售、“限地價、競配建”。另據機構數據,今年前9月全國房地產調控政策次數高達403次。

  分析認為,徐州和紹興出台政策,進一步説明調控不放鬆的導向。尤其是第四季度全國房企會積極促銷和去庫存,此時穩定市場秩序也顯得比較關鍵。預計四季度全國各地依然會有調控,重點落實“三穩”政策。此外,房企促銷仍將對成交產生一定帶動作用,市場規模整體降幅可控,房價仍將以穩為主。

  與此同時,“三道紅線”的嚴格執行將被推遲到2023年也被媒體證實是誤讀,仍為2021年起在全行業全面實施。至於是否影響房價,在專家看來,既然目前政策肯定沒有落地,所以也就對市場沒什麼影響。

  徐州、紹興節後出台調控 

  打響樓市“雙響炮” 

  10月9日晚,徐州市住建局官網發佈《關於進一步促進市區房地產市場健康發展的通知》,通知從宅地供應、備案價格管理、裝修行為與價格監管、房地產金融政策、商品房限售、住房保障等多方面進行明確。

  通知明確,加強商品住宅銷售價格備案管理。新備案商品住宅項目,宗地建築面積10萬平方米以下的,實行一次性價格備案;宗地建面高於10萬平方米的,可分期進行價格備案,每次備案不低於10萬平方米,最後一期不足10萬㎡,據實備案;備案價格一年內不得調整。

  徐州還規定,各金融機構應加強信貸資金用途審查和流向檢測,採取各種有效手段,嚴防消費貸款和其他貸款違規用於購房。

  徐州提出的“繼續堅持商品住房限制交易政策”並非新的內容。根據2018年6月徐州《關於完善市區房地產市場平穩健康發展意見的通知》,當時已經落實了限售政策。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新經緯記者表示,即便是重申政策內容,也繼續釋放政策收緊的信號,至少類似6年限售的約束,也可以規範住房交易,防範各類住房炒作,也使得限售政策的效應進一步放大。

  根據國家統計局發佈的8月份70城房價數據顯示,徐州新建商品住宅銷售價格環比漲幅為0.8%,同比漲幅為11.6%,僅次於銀川、唐山、西寧;二手住宅銷售價格環比漲幅為0.8%,同比漲幅為7.3%。

  另據徐州易百房數據顯示,今年前三季度,徐州土地交易收入總金額達到372.8億元之多,同比大幅上漲73%,位居全國第29名。分季度來看,僅7、8、9三個月,徐州的土地交易總金額就接近125億元。

  “徐州此次政策的出台,進一步説明對於房價和預期穩定的導向。”在嚴躍進看來,徐州最新一期新建商品住宅價格指數同比漲幅為全國第四,屬於房價過熱的城市,所以政策出台符合預期。

  同日,浙江省地級市紹興緊隨徐州,成為國慶長假後第二個升級調控的城市。中原地產研究中心數據顯示,紹興是全國第27個收緊調控政策的城市。

  紹興市住建局網站發佈《關於進一步促進房地產市場平穩運行的通知》,強調嚴格執行“限地價、競配建”政策、嚴格實行“雙備案”制度、嚴格分期銷售管理、嚴格規範市場秩序、嚴格落實主體責任。

  政策最重要的一條是,嚴格實行“雙備案”制度。新開盤項目價格備案須綜合考慮同區域內其他類似房源價格或“地價+成本”等因素,加推盤項目價格備案不得高於首次備案的商品住房價格。

  有分析認為,這條規定意味着開發商的自主權被壓縮,備案價的決定權傾向於政府調控。對於開發商來説,其備案價格制定將更為科學合理,並受到更嚴格的監管,備案價不會產生較大幅度的波動;對於購房者,在售樓盤價格也會得到有效控制,無需再擔憂房價出現大起大落的情況。

  另外,對已取得預售許可或已辦理現房銷售備案的,要在十日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格,不得高於申報價格對外銷售。此外,加大土地供應力度,實行差別化供地。嚴格執行“限地價、競配建”政策,嚴格控制溢價率和樓面地價。

  嚴躍進指出,從紹興樓市政策內容看,對於類似限購限貸等提法減少,而更多是針對地價和房價等進行。這也説明在當前特殊時期,對於住房交易還是持鼓勵態度的,但是要防範地價和房價的炒作。

  不過,機構數據顯示,近期紹興房價並沒有上漲跡象。據房天下數據顯示,紹興9月二手房參考均價9436元/平,環比8月下降9.29%,同比去年同期下降21.65%。

  兩地政策影響力度有限 

  全國房地產調控高達403次 

  “這些政策都是看着熱鬧,沒有動根本,信貸都沒有全面收緊。”中原地產首席分析師張大偉對中新經緯記者表示,“單獨看這兩個城市的調控政策內容,與大部分城市接近,實際調控政策力度不大,主要是針對備案價格調整有所收緊,預計對於市場有一定影響。但影響幅度有限。”

  嚴躍進則表示,“十一”假期後,包括徐州和紹興出台政策,進一步説明調控不放鬆的導向。尤其是第四季度全國房企會積極促銷和去庫存,此時穩定市場秩序也顯得比較關鍵。

  與此同時,節後還傳出消息稱“三道紅線”的嚴格執行將被推遲到2023年。經上海證券報報道,該消息有誤讀之嫌,“三道紅線”政策並未延期,仍將於2021年起在全行業全面實施。

  根據媒體報道,“三道紅線”是指房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%;房企的淨負債率不得大於100%;房企的“現金短債比”小於1。

  隨着房企融資端逐漸收緊,開發商為了降負債加大打折促銷的概率或大大增加,至於是否直接或間接地影響房價,在專家看來,肯定的是現在政策沒有落地,所以也就對市場沒什麼影響。等將來政策落地了,再看影響也不遲。

  2020年三季度,中央多次召開會議強調“房住不炒”定位不變,從多個方面部署調控舉措。7月以來,多地先後收緊調控政策,如杭州、寧波、深圳、成都等城市,以穩定市場預期。從調控內容上看,各地出台的政策主要表現在限購、限貸升級,限售年限增加、增值税免徵年限提升,強化土地市場管控,加強市場監管,明確高層次人才及無房家庭優先購房等,保障剛需,抑制炒房。

  中原地產研究中心統計數據顯示:今年9月全國房地產調控次數累計為35次,僅7月到9月有超過27城發佈逾30次調控收緊政策;1-9月全國房地產調控政策累計高達403次。

  張大偉認為,8-9月各地收緊的調控政策雖然力度不大,但依然代表了房地產調控的趨勢是一城一策,房住不炒,維持房地產市場的平穩,只要上漲過快必然會導致調控升級。

  中指研究院最新發布的《2020年三季度中國房地產市場總結與趨勢展望》報告指出,展望四季度,因城施策下,部分房價、地價存較強上漲預期的城市仍會進一步升級樓市政策,以穩定預期,但隨着政策效果的逐步顯現,政策收緊的空間已明顯縮小。部分城市將在增加購房補貼、強化住房保障等方面進一步加大引才力度,放寬落户限制,也將進一步促進房地產市場發展。

  黃金週樓市失色 

  四季度房價咋走 

  從多家機構發佈的統計數據來看,剛剛過去的國慶長假並未給樓市過多表現機會,“銀十”表現清淡,新房和二手房市場呈現“冷熱不均”的景象。分析認為,隨着居民對於旅遊需求的提升,長假期間購房者更關注出遊,對樓市的關注度減弱,近三年來所謂的國慶樓市黃金週已然褪去。

  據諸葛找房數據研究中心監測數據,雙節假期,重點10城(北京、深圳、武漢、蘇州、大連、福州、青島、東莞、温州、泰安)新房銷售面積為72.86萬㎡,與去年國慶周相比小幅上升1.6%。整體來看,今年假期銷售量級與去年基本持平,但由於今年假期較往年多1天,從日均銷售面積上看,2020年重點10城日均銷售面積為9.11萬㎡,同比下降11.1%。日均銷售面積為2015年以來國慶周的最低值。

  二手房市場方面,貝殼研究院發佈的數據顯示,黃金週期間重點監測的18個城市中,二手房日均交易量比去年同期增長50%,二手房成交均價同比上漲12%。

  張大偉認為,疫情對房地產市場的影響已經過去,後續市場將繼續升温。但調控政策的頻繁出現,讓漲幅維持在“温”的程度。

  中指研究院的報告認為,四季度全國房地產市場將呈現“市場規模小幅調整,新開工積極性放緩,投資增速保持較高水平”的局面。調控收緊下需求理性迴歸,市場規模將在週期作用下回歸調整通道,但房企採取的積極促銷策略仍將對成交產生一定帶動作用,市場規模整體降幅可控;房價整體運行仍將以穩為主,改善型產品的增加及一二線去化優勢的顯現將帶動銷售均價繼續保持小幅上漲。

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